Surélévation urbaine : solution pour logements sociaux ou penthouses de luxe ?

 

 

 

Surélévation urbaine : solution pour logements sociaux ou penthouses de luxe ?
22/05/2015

Les revues de design et de décoration abondent de réalisations de lofts aux surfaces généreuses et assortis de terrasses construits sur des toits d’immeubles. Les prix au mètre carré de ces « appartements-tendance » équivalent à ceux des quartiers chics des grandes métropoles. La lumière et la vue seraient-elles devenues les nouveaux attributs de la richesse ? L’histoire est un éternel recommencement.

Au XIXe siècle, le dernier étage et les combles des immeubles de ville étaient affectés au petit personnel. Les employés de maison ou les ouvriers accédaient à pied à ces fameuses chambres de bonne exiguës en empruntant des escaliers aussi sombres que pentus. Les bourgeois et les gens fortunés vivaient eux aux premiers étages. Leurs spacieux domiciles étaient dotés de grandes fenêtres et d’une impressionnante et « hygiénique » hauteur sous plafond. Le roman de Georges Perec* «La vie, mode d’emploi » décrit merveilleusement cette structure sociale du logement au sein d’un immeuble parisien de l’époque.

L’invention puis la démocratisation de l’ascenseur au XXe siècle a progressivement modifié cette donne et inversé la hiérarchie de valeur des appartements. En substance : plus l’étage est élevé, plus l’appartement est lumineux et ensoleillé, plus c’est cher.

Dans les grandes villes européennes, soumises à la raréfaction du foncier, l’extension horizontale n’est plus possible (lire aussi ma chronique : http://bit.ly/A-propos-surélévation). Les métropoles conquièrent donc de nouveaux espaces par le haut. Ces surélévations urbaines se concrétisent de façon diversifiée : des lofts sur des immeubles de bureaux (photo 1 – Bruxelles), des appartements haut de gamme sur une ancienne usine (photo 2 – New-York), des habitations sur une ancien bunker (photo 3 – Allemagne)

Pourquoi ces ajouts sont-ils assimilables à des ouvrages de luxe ? Trois principales difficultés renchérissent le montant total des travaux. Les procédures pour obtenir un éventuel accord des copropriétaires sont longues (deux ans au minimum) et complexes. Pour convaincre les occupants du bâtiment existant, les promoteurs proposent l’installation d’un ascenseur ou la réfection de la toiture et de l’isolation, voire même la création de nouveaux espaces communs. A cette logique de compensation s’ajoute la complexité de réaliser des chantiers en site occupé, sis dans des espaces peu accessibles en cœur de ville. Enfin, des contraintes d’urbanisme (limitation des surfaces, retraits d’alignement intégration, …) imposent des formes et des matériaux qui augmentent notablement la facture globale.

La surélévation est-elle dans ces conditions inabordable pour le logement social ? Des réalisations récentes prouvent la faisabilité de ces projets. A Paris, l’architecte Marie Schweitzer a magnifiquement réhabilité un foyer de 261 chambres dans un immeuble du 13e arrondissement, rue de Tolbiac. Cette surélévation sur trois niveaux en structure et vêture bois (avec création de studios, de bureaux et lieux de vie) a reçu le prix de l’innovation du CSTB lors du Festival FimBACTE 2014. Les plateaux de 800 m2 ont été entièrement préfabriqués en atelier. La pose en site occupée a été réalisée en six semaines. Marie Schweitzer reconnaît qu’il a fallu de l’énergie pour convaincre les parties prenantes de la faisabilité du projet. La confiance du maître d’ouvrage (Domaxis / Aftam) et du maire de l’arrondissement ont permis de surmonter les réticences.

La surélévation est donc une opportunité à saisir pour répondre aux enjeux du logement social. A cet égard, l’Etat a un rôle significatif à jouer. Par exemple en mettant à disposition des toits plats d’immeubles publics (plus de 2000 immeubles à Paris !), en facilitant l’obtention des permis (notamment au travers de la loi sur la suppression du veto par l’occupant du dernier étage) et en privilégiant notamment les solutions préfabriquées à moindre coût.

On peut noter que les solutions techniques de la surélévation (ossatures légères) se déclinent à l’identique, quel que soit le standard du nouvel habitat. Voilà une démocratisation citoyenne - et méconnue - des techniques les plus récentes de construction et, de surcroit, gisement d’emplois. A savoir et à faire savoir.

*Prix Médicis, paru en 1978

Roger Baltus
Ingénieur- Architecte
Directeur Communication de VMZINC

 

  Chronique de Roger Baltus